对于家庭资产配置来说，过去十年是我国房地产市场发展的黄金十年，投资房地产的投资者都赚得盆满钵满。过去十年家庭资产配置、人与人之间的差距，就看你有没有投资房产、投资了多少房产，以及在哪里投资的房产。
房地产调控从2016年到现在已经有四年的时间了，这四年来限购限贷的政策一直没有放松，同时我们看到二手房成交量大幅下降，但一手房的销售因为有限价的机制，所以并没有出现冷清的状况，反而非常火爆，甚至出现打新的现象。三道红线之后，未来房地产融资增速必然会大幅下降，最高的融资增速是15%，有些房企触碰三道红线就无法再新增有息负债，所以未来房地产投资增速会进一步下降，这对于房地产开发来说确实冲击比较大。特别是一些杠杆率特别高的房企，当前面临着现金流不足的问题，一些房企开始打折售房、去杠杆，这是当前一个大的宏观形势。在这种情况下，房产投资已经不能像过去一样可以闭着眼睛买房。未来还有很多好的房产可以投资，也会带来好的投资回报，但一定要选地段，一二线城市核心区域的房产，因为这些区域有刚需、有GDP持续增长，房价还会比较坚挺，有比较好的投资回报。但一些炒房客比较多，特别是没有刚需人口净流出的房产还可能会出现下跌，这种分化已经产生。 对于家庭投资来说，主要可以投资的几大资产，最大的是房产，其次是股票、基金、黄金以及一些低风险的银行理财或者货币基金。对于家庭来说，未来十年的投资方向要有一定的改变。据统计，由于过去十年房地产投资的赚钱效应特别强，投资房产的投资者都赚了很多收益，所以国内投资者对房产的配置比例是全世界最高的，中国居民70%的资产在房产上，投资于股票和基金的比例不到10%，这点和发达国家刚好颠倒过来。比如美国居民财富大概60%配置在股票和基金上，配置于房产的比例是比较低的，只有27%。
当然，中美之间居民储蓄差异比较大，以及中美不同的社会保障机制，使得两个国家居民在资产配置方面差距比较大，这有一定的存在合理性，比如中国人对房产的拥有强烈程度是远远超过美国人的，可能美国有的人一生都在租房，但中国的租房市场并不完善。所以，即使将来居民资产配置的比例有所调整，比如对房地产的配置从70%下降到60%或50%，但也不可能降到欧美发达国家的水平，对房产的配置还是家庭资产最重要的一块。 今年在房地产调控加上疫情的推动下，居民储蓄出现了搬家的现象。今年基金的销售特别火爆，虽然不是大牛市，但公募基金发行量已经卖到2.4万亿，远远超过2015年大牛市，当时全年卖了1.5万亿。大量的居民储蓄现在无法进入到二手房市场，就会找新的投资机会，通过买基金来配置股市成为今年一个很重要的现象。
今年1月3日银保监会发出通知，要求银行、保险公司要多渠道引导居民储蓄做价值投资、长期投资，这是一个很重要的政策信号。从数据上已经支持了这点，以前央行一放水，大量的居民储蓄就会进入到楼市，房价就会出现大涨。今年为了应对疫情，央行采取了宽松的政策，虽然不是大量放水，但整体流动性比较宽松，资金主要流向基金和股票市场，这是新的变化。这种变化可能会持续未来很多年，而不只是今年一年的特征。 进入房地产投资的白银时代，对于一般的家庭来说，50%的可投资资金可以投资于房产；30%可以配置于股票或者是基金；20%配置于货币基金等低风险的产品。这个配置比例对大多数人来说是合适的。当然不同的家庭资产总金额不一样，配置比例也会有变化。比如有的家庭资金比较少，买完一套房之后没有更多的钱进行投资，房产的占比达到70%甚至80%。这种情况下，对于第一套房或者第二套房的刚需投资者，房产投资占比突破50%，达到70%或者80%也是正常的。但如果家庭资产比较多，买了房之后还剩不少资金，这时候就要增加优质权益类资产的配置比例。 在中国做投资，经常会说的一句话叫做“你可以跑不赢刘翔，但是一定要跑赢CPI”，其实这个说法是非常片面的，因为CPI并不能完全反映国内物价上涨的幅度。这几年CPI都是2%左右，去年最高是5%，但你相信一年的物价上涨只有2%到5%吗？实际上国内生活用品的物价上涨速度达到了8%到10%左右，因此我们不仅要看CPI，还要看货币发行量，就是M2的增速。M2代表央行发行的货币量，M2越高，说明发行的新增货币越多，而物价在一定程度上是货币现象，物价上涨速度大概跟M2相当。今年为了应对疫情，M2将会超过10%，这就意味着如果你的家庭资产投资回报率不超过10%的话，实际上资产在缩水。
假如未来十年M2继续保持在8%左右，意味着每年的投资回报都要超过8%。只有这样的复利增长才能保证资产不贬值，超过8%以上才能是增值的。那么问题来了，什么样的资产可以让你每年实现8%以上的收益？未来十年，大家可以重点配置的核心资产还是两大类，一类是核心区域的房产，仍然具有保值增值的功能，至少跑赢M2问题不大。另外，可以配置一些优质权益类资产，好多公司产品本身的价格上涨就是抗通胀的，加上好公司的股权具有稀缺性，所以未来十年的复合增长率也会超过人民币购买力下降，从而不至于出现资产缩水的状况。 中央提出房住不炒的调控政策，其实给大家指明了一个投资的方向——你投资的房产一定是有刚需的，有居住需求或者改善性住房需求。对于一些没有居住价值、只有炒房价值的房子，千万不要去炒。我国除了房地产市场、房地产企业在去杠杆之外，国家也在去杠杆。之前各个部门杠杆率都大幅上升，包括居民杠杆，这时候要做的就是尽量去杠杆，降低一些杠杆性投资，逐步转向以自有资金投资，这样才能赚到满满的收益。否则将来经济增速进一步下降，特别是受到疫情冲击，很多人收入出现实质性下降，对于家庭来说，负债率高可能会出现偿债危机，甚至出现断供的风险，所以建议投资者去配置好的房产或者好的股票或基金。未来十年是我国经济转型的十年，很多传统行业的占比会在竞争中不断下降，如房地产、有色金属、煤炭、化工、钢铁等传统的工业企业。而现在崛起的新兴产业，如BATJ（百度、阿里、腾讯、京东）、美团、拼多多、字节跳动等企业渐渐发展起来，经济正在发生着巨大的变化。做投资要正确看待经济的转型，积极拥抱新经济，通过持有核心区域的房产以及优质的权益类资产来跟上经济转型的步伐，这样才能让财富保值增值，而不是在物价上涨的情况下出现财富缩水，生活水平下降，甚至出现债务危机。
